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Grundsätzlich erwähnte die Kontrollabteilung, dass Bausparfinanzierungen im Gegensatz zu klassischen Finanzierungen bei Kreditinstituten gemäß § 6 Abs. 5 lit. a TWFG von der Verpflichtung der Einhaltung
einer Zinsobergrenze nicht umfasst sind. Dennoch verpflichtete sich die
Bausparkasse im konkreten Fall im Schuldschein zur Einhaltung der
wohnbauförderungsrechtlichen Zinssatzobergrenze nach der Maßgabe
der Konditionierung „SMR + 0,50 %“. Auch in vorigen Mietzinskalkulationen wurde von der NHT die Zinsobergrenze mit „SMR + 0,50 % Aufschlag“ praktiziert.
Aus diesen Umständen leitete die Kontrollabteilung ab, das es die Absicht der NHT war/ist, Bausparfinanzierungen im Hinblick auf die Anwendung der Zinssatzobergrenze gemäß den zitierten Bestimmungen
des Tiroler Wohnbauförderungsgesetzes gleich zu behandeln, wie andere (Bank-)Finanzierungen.
Insofern kam nach Einschätzung der Kontrollabteilung bei den Mietzinskalkulationen für die Vorschreibungen ab 01.07.2015 und ab
01.01.2016 die falsche Zinssatzobergrenze (3-M-Euribor zzgl. 1,75 %
anstelle SMR + 0,50 %) zur Anwendung. Als Folge daraus ergaben
sich erhöhte Darlehensannuitäten und letztlich ein in diesem Punkt
erhöhter Mietzins für die betroffenen Mieter.
Obwohl aus Sicht der Kontrollabteilung rein rechtlich eine Differenzierung zulässig erscheint, wurde von ihr im Sinne der Gleichbehandlung
der Mieter unabhängig davon, ob die Ausfinanzierung der Baukosten
mittels eines Bauspardarlehens oder eines Bankdarlehens erfolgt, die
Anwendung der jeweiligen wohnbauförderungsrechtlichen Zinssatzobergrenze im Zusammenhang mit der Praktizierung des Sicherheitszuschlages empfohlen.
In dem von der Kontrollabteilung aufgezeigten Fall von ZA11 gelangte
nach ihrer Einschätzung bei den Mietzinskalkulationen für die Vorschreibungen ab 01.07.2015 und ab 01.01.2016 die falsche WBFZinsgrenze zur Anwendung. Die Kontrollabteilung empfahl der NHT,
diesen Umstand zu überprüfen und bei künftigen Mietzinskalkulationen
die Zinsobergrenze (SMR + 0,50 %) zu berücksichtigen.
Für den aufgezeigten Fall von ZA11 empfahl die Kontrollabteilung der
NHT, eine Rückrechnung bzw. Korrektur der sich durch diese Zinsthematik ergebenden erhöhten Mietzinsvorschreibungen und -zahlungen
(verursacht durch die erhöhte Annuität) – allenfalls auch in Abstimmung
mit der Wohnbauförderung – zu prüfen und gegebenenfalls vorzunehmen.
Weiterführend empfahl die Kontrollabteilung der NHT, eine Überprüfung aller in Frage kommenden Bautengruppen im Hinblick auf die Einhaltung der korrekten wohnbauförderungsrechtlichen Zinssatzobergrenze im Rahmen der Mietzinskalkulationen vorzunehmen. Sollte sich
dabei herausstellen, dass weitere Bautengruppen von dieser aufgezeigten Zinsthematik betroffen sind, empfahl die Kontrollabteilung auch
für diese Objekte eine Rückrechnung bzw. Korrektur der sich ergebenden erhöhten Mietzinsvorschreibungen und -zahlungen (verursacht
durch die erhöhten Annuitäten) – allenfalls auch in Abstimmung mit der
Wohnbauförderung – zu prüfen und gegebenenfalls vorzunehmen.

Zl. KA-02006/2016

Bericht des gemeinderätlichen Kontrollausschusses

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