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vereinzelt vom zugrunde liegenden Mietvertrag der Höhe nach abweichende Mietzinse verrechnet worden sind. Die Recherchen der Kontrollabteilung in dieser Angelegenheit ergaben, dass in den beanstandeten Fällen nachträgliche mündliche Vertragsänderungen (z.B. Änderungen der vermieteten Flächen) stattgefunden haben.
Im Konnex damit empfahl die Kontrollabteilung, künftig jede Abänderung eines Mietvertrages ausschließlich in Schriftform zu dokumentieren. Dazu erinnerte die Kontrollabteilung auch an Punkt XV. der standardisierten neuen Mietverträge der MHB, wonach „die Vertragsteile
erklären, dass neben diesem Vertrag keine mündlichen Abreden bestehen. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu
ihrer Wirksamkeit der Schriftform.“
Berechnungsfehler

In Verbindung mit den eben erwähnten Flächenänderungen stellte die
Kontrollabteilung im rechnerischen Nachvollzug der Miethöhe in zwei
Fällen eine falsche (für den Mieter geringfügig zu hohe) Berechnung
fest. Konkret wurde im Zuge von Flächenreduzierungen zwar das monatliche Mietentgelt angepasst, es wurde jedoch verabsäumt, eine Korrektur des Werbekostenbeitrages – der sich mit einem Einheitssatz
auch an der vermieteten Fläche bemisst – vorzunehmen. Die Kontrollabteilung empfahl, eine Berichtigung in den beanstandeten Fällen
durchzuführen.

Mündliche
Vereinbarungen

Der Vollständigkeit halber erwähnte die Kontrollabteilung an dieser
Stelle, dass mehrere Mietverhältnisse im Bereich der Markthalle nur
auf mündlichen Vereinbarungen beruhen. Wenngleich ein Mietvertrag
auch mündlich abgeschlossen werden kann und genau so wirksam ist
wie ein schriftlicher Vertrag, hält die Kontrollabteilung diese Vorgangsweise aus Sicht der MHB als Vermieterin insofern für problematisch,
als ein mündlicher Mietvertrag nur auf unbestimmte Zeit (unbefristeter
Mietvertrag) abgeschlossen werden kann. Zeitmietverträge (befristete
Mietverträge) bedürfen dagegen zwingend der Schriftform. Zudem gelten bei mündlichen Verträgen – wenn nicht zusätzlich anders vereinbart – die einschlägigen gesetzlichen Regelungen. Im Zweifel gilt somit
das Gesetz mit all seinen Vorteilen für den Mieter. Solche Verträge
bergen daher vor allem für Vermieter dann ein Risiko, wenn es zu Unstimmigkeiten über die Vereinbarungen oder sogar zu einem Rechtsstreit kommt.
Auch mündliche Verträge bedürfen einer Kündigung durch den Mieter
oder den Vermieter. Dabei gelten die gesetzlich vorgeschriebenen
Kündigungsfristen. Trotz mündlichem Vertragsabschluss muss die
Kündigung immer in Schriftform erfolgen. Die Kontrollabteilung stellte
fest, dass im Jahr 2012 ein auf mündlicher Vereinbarung basierendes
Mietverhältnis auch nur mündlich beendet worden ist, eine schriftliche
Kündigung konnte nicht vorgelegt werden. Die Kontrollabteilung empfahl, künftig den Mietverträgen in Schriftform den Vorzug zu geben.

Valorisierung

Die Kontrollabteilung hat im Rahmen der stichprobenartigen Prüfung
der Mietverträge auch einige Valorisierungen verifiziert und dabei festgestellt, dass in manchen Fällen ein nicht dem Vertragstext entsprechender Ausgangsindex für die Wertanpassung verwendet worden ist.

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Zl. KA-04487/2013

Bericht des gemeinderätlichen Kontrollausschusses

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