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zusätzlich zum Zinssatz laut Schuldschein einen Aufschlag von maximal 0,75 %-Punkten (als Zuschlag zum Ausgleich zukünftiger Kostensteigerungen) in Ansatz zu bringen. Ausdrücklich wurde von ihm darauf
hingewiesen, dass „die Bestimmung gemäß § 6 Abs. 5 TWFG 1991
(höchstzulässige effektive Kosten des Darlehens)“ von dieser Ermächtigung unberührt bleibt.
Mit diesem Zuschlag sollten künftige Annuitätensprünge der Wohnbauförderungsdarlehen (und auch die Reduzierung bzw. der Wegfall der
von der Wohnbauförderung gewährten Annuitätenzuschüsse) bzw.
genau genommen deren erhöhende Auswirkung auf den Mietzins abgefedert werden. Dies in der Weise, als in der Anfangsphase der
Bankdarlehen die niedrigen Rückzahlungserfordernisse hinsichtlich des
WBF-Darlehens ausgenutzt werden, um das Kapitalmarktdarlehen verstärkt zu tilgen. Der lediglich bei der Tilgungsplanberechnung der NHT
im Rahmen der Mietzinskalkulationen in Anschlag gebrachte Sicherheitszuschlag bewirkt somit eine erhöhte Tilgung des Bankdarlehens,
wodurch bei diesem vorerst eine rechnerische Laufzeitverkürzung eintritt. Diese erhöhten Tilgungen beim Bankdarlehen bilden sodann wiederum die Grundlage dafür, um bei Eintritt der WBF-Darlehenssprünge
die Laufzeit des Bankdarlehens durch reduzierte Rückzahlungserfordernisse wieder an die ursprünglich vorgesehene und vereinbarte Darlehenslaufzeit heranzuführen. Letztliches Ziel dieser Vorgangsweise ist
es, die Mehrbelastungen, welche sich durch die WBF-Darlehenssprünge zwangsläufig ergeben, zu reduzieren und deren Auswirkung
auf die Mietzinsvorschreibung einigermaßen zu glätten.
9.2 Mietvertragsgestaltung
Befristung der
Mietverträge –
Empfehlung

Die Durchsicht der Mietverträge zeigte, dass diese – bis auf zwei Ausnahmen mit 5 jähriger Laufzeit – befristet bis 30.06.2098 abgeschlossen worden sind. Begründet ist diese Befristung im Zusammenhang mit
der Dauer des Baurechtes. Die Mietvertragsbefristung erfolgte mit einem Zeitpunkt, welcher 6 Monate vor Ablauf des (nach Meinung der
Kontrollabteilung falschen) Baurechtsendes datiert ist.
Im Zusammenhang mit ihren zur Baurechtsdauer formulierten Ausführungen wurde von der Kontrollabteilung darauf hingewiesen, dass bei
der Abfassung der Mietverträge offensichtlich von einem Baurechtsende per 31.12.2098 ausgegangen worden ist. Nach Einschätzung der
Kontrollabteilung wurde das Baurecht gemäß den Regelungen des
Baurechtsvertrages bis 31.12.2099 (und nicht bis 31.12.2098) bestellt.
Insofern erfolgte die Befristung in den Mietverträgen nach Meinung der
Kontrollabteilung um 1 Jahr zu früh.
Die Kontrollabteilung empfahl, diesen Sachverhalt zu überprüfen und
gegebenenfalls die in den Mietverträgen angegebene Befristung bei
künftigen Mieterwechseln zu korrigieren. In der Stellungnahme sagte
die NHT zu, das mittlerweile auch grundbücherlich korrigierte Baurechtsende bei einem künftigen Mieterwechsel entsprechend zu berücksichtigen.

Zl. KA-02006/2016

Bericht des gemeinderätlichen Kontrollausschusses

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