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Eine Rückfrage der Kontrollabteilung beim Kalkulanten der NHT zeigte,
dass dieser Zusatz angeben würde, dass bei dieser Mietzinsberechnung die wohnbauförderungsrechtliche Zinssatzgrenze (3-M-Euribor
zuzüglich 1,75 % Aufschlag) zu beachten wäre. Nachdem diese Grenze für den Vorschreibungszeitraum ab 01.07.2015 bei 1,74 % p.a. gelegen wäre, hätte der von der NHT berechnete Zinssatz in der WBFGrenze Deckung gefunden. Daher sei bei der Berechnung des Tilgungsplanes der von der NHT ermittelte Nominalzinssatz von 1,389 %
p.a. zur Anwendung gelangt.
Die Kontrollabteilung war darüber verwundert, dass von der NHT bei
der Tilgungsplanberechnung ab 01.07.2015 als wohnbauförderungsrechtliche Zinssatzgrenze offenbar der 3-M-Euribor zzgl. 1,75 % Aufschlag als Vergleichsmaßstab verwendet worden ist. Diese Zinssatzgrenze (3-M-Euribor zzgl. 1,75 % Aufschlag) für Hypothekardarlehen
wurde erst mit LGBl. Nr. 55/2012 grundsätzlich ab 01.07.2012 gesetzlich festgeschrieben. Vor dieser Zeit galt als Zinssatzobergrenze die
Sekundärmarktrendite Emittenten gesamt vorletztes Quartal zuzüglich
eines Aufschlages von 0,50 %, aufgerundet auf volle 1/8 %.
Wie von der Kontrollabteilung beschrieben, brachte die NHT in den
vorigen Mietzinskalkulationen (Bezugskalkulation, Mietzinskalkulation
anlässlich WBF-Endabrechnung) die WBF-Obergrenze entsprechend
SMR + 0,50 % in Anschlag. Auch der Schuldschein der Bausparkasse
enthält diese wohnbauförderungsrechtliche Zinssatzdeckelung als vertraglich festgelegte Zinssatzobergrenze.
Die WBF-Obergrenze in Verbindung mit der Regelung „SMR + 0,50 %
Aufschlag“ wäre für die Zinssatzperiode ab 01.07.2015 bei 1,000 %
p.a. (also unterhalb des von der NHT ermittelten und verwendeten Nominalzinssatzes) gelegen.
Mietzinskalkulation
per 01.01.2016 –
Nominalzinssatz
betreffend das
Bauspardarlehen

Ebenso verhielt es sich bei der zum Prüfungszeitpunkt der Kontrollabteilung zuletzt erfolgten Mietzinskalkulation für das Wohnbauprojekt
ZA11 per 01.01.2016.
Der Tilgungsplan hinsichtlich des Ausfinanzierungsdarlehens wurde
von der NHT mit einem Nominalzinssatz von 1,338 % p.a. (6-M-Euribor
0,018 % zuzüglich Zinsaufschlag 0,57 % zuzüglich Sicherheitszuschlag
0,75 %) durchgerechnet.
Die WBF-Obergrenze in Verbindung mit der Regelung „SMR + 0,50 %
Aufschlag“ hätte sich für die Zinsperiode ab 01.01.2016 mit 1,000 %
p.a. (also unterhalb des von der NHT ermittelten und verwendeten Nominalzinssatzes) errechnet.

Anwendung der
(korrekten)
Zinssatzobergrenze
gemäß TWFG –
Empfehlungen

Zl. KA-02006/2016

Zusammenfassend hielt die Kontrollabteilung fest, dass von der NHT
bei den angefertigten Mietzinskalkulationen für die Vorschreibungen ab
01.07.2015 und ab 01.01.2016 die Begrenzung des Nominalzinssatzes
(inkl. Sicherheitszuschlag) in den Tilgungsplänen der NHT im Vergleich
zu den vorigen Mietzinsberechnungen unterschiedlich gehandhabt
wurde. Dies insofern, als offensichtlich seit 01.07.2015 als Zinssatzobergrenze die Konditionierung „3-M-Euribor zzgl. 1,75 % Aufschlag“
angewandt wird.

Bericht des gemeinderätlichen Kontrollausschusses

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